Lorsqu'elle est utilisée à bon escient, la SCI permet de gérer et de transmettre efficacement sont patrimoine immobilier.
La société civile immobilière (SCI) est une forme de société très répandue qui a pour objet l'acquisition, la gestion et la location de biens immobiliers. Elle constitue un outil incontournable pour gérer son patrimoine immobilier. On en dénombre d'ailleurs plus d'un million à ce jour !
Mais, malgré ce succès, il convient de se méfier de son apparente simplicité qui cache en réalité un fonctionnement plus complexe qu'il n'y paraît.
Voici une présentation de ses caractéristiques essentielles qui vous aidera à mieux appréhender cet outil précieux quand il est utilisé à bon escient.
1 - La SCI permet d'optimiser la transmission de votre patrimoine immobilier
Détenir des biens immobiliers à travers une SCI peut faciliter leur transmission.
En effet, il est, par nature, plus facile de transmettre des parts de sociétés au profit de plusieurs bénéficiaires plutôt que des « morceaux» de biens immobiliers. La donation des parts pourra ainsi être réalisée de manière progressive afin d'utiliser au mieux les abattements fiscaux applicables aux donations. En logeant leur patrimoine immobilier dans une SCI, les associés peuvent en plus amorcer la transmission des parts à leurs enfants en réalisant ce que l'on appelle une « donation avec réserve d'usufruit ». Dans ce cadre, les parents conservent l'usufruit des parts et donnent à leurs enfants la nue-propriété de celles-ci. À leur décès, l'usufruit s'éteindra et les détenteurs de la nue-propriété des parts deviendront alors pleins propriétaires sans droit de succession à payer. Principal avantage, en conservant leur usufruit, les parents continuent de percevoir les loyers et gardent, en outre, la main sur la gestion et l'administration des biens immobiliers.
2 - La SCI est une société à responsabilité illimitée mais non solidaire
Les associés d'une SCI sont indéfiniment responsables des dettes sociales proportionnellement à leurs apports. À ce titre, ils sont engagés sur leur patrimoine personnel. Les créanciers de la société peuvent en effet poursuivre chacun des associés pour le paiement des dettes, après avoir vainement mis en demeure la société.
Petit bémol : ces créanciers devront toutefois diviser leurs poursuites, car chaque associé n'est responsable qu'à proportion des droits qu'il détient dans le capital de la société.
3 - Les associés peuvent déduire des charges de leurs revenus fonciers
Les associés d'une SCI sont, en principe, imposés sur les revenus locatifs comme s'ils détenaient le bien « en direct ». Les revenus tirés de la location doivent en principe être déclarés à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Et à ce titre, de nombreuses charges peuvent être déduites de leurs revenus fonciers : les intérêts d'emprunts, les frais de constitution de garantie, les primes d'assurances ou encore la taxe foncière.
4 - La SCI permet de dissocier actifs d'exploitation et actifs immobiliers
Un entrepreneur peut avoir intérêt à mettre les locaux dans lesquels il exerce son activité à l'écart de son entreprise proprement dite en constituant une SCI. Celle-ci détiendra en pratique les locaux professionnels et les mettra ensuite à la disposition de l'entreprise.
Cette stratégie présente notamment l'avantage de mettre à l'abri les locaux de la société en cas de faillite de l'entreprise. Les biens détenus par la SCI étant, en principe, insaisissables en cas d'ouverture d'une procédure de liquidation judiciaire.
Ce montage offre, par ailleurs, la possibilité à l'exploitant, également associé de la SCI, de s'assurer des revenus locatifs complémentaires.
5 - La SCI peut opter pour l'IS, mais de manière irrévocable
Si les associés peuvent opter pour l'impôt sur les sociétés (IS), cette option demeure toutefois irrévocable. L'exercice de cette option doit donc être bien réfléchi.
Parfois, cette option peut en effet se révéler pénalisante pour les associés. Tel est notamment le cas si ceux-ci détiennent depuis plusieurs années les parts de la SCI et qu'ils souhaitent les céder. En effet, en optant pour l'IS, ils perdent le bénéfice de l'abattement pour durée de détention, applicable en matière de plus-values immobilières, et qui réduit la plus-value de cession imposable.
6 - Faut-il loger sa résidence principale dans la SCI ?
L'intégration de l'habitation principale des époux dans une SCI ne doit être envisagée qu'avec la plus grande prudence.
En effet, la mise en société du logement fait notamment perdre aux redevables de l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) le bénéfice de l'abattement de 30 % pratiqué sur la résidence principale. Autre inconvénient, l'interposition d'une SCI fait également échec au droit au logement gratuit et temporaire d'une année dont bénéficie le conjoint survivant au décès de son époux.
7 - À chaque bien immobilier sa SCI !
Un associé peut détenir des parts dans plusieurs SCI. La loi ne fixe, à ce titre, aucune limite maximale pour l'associé. Dans de nombreux cas, il a même intérêt à détenir autant de SCI que de biens immobiliers. Il y gagnera une souplesse d'acquisition patrimoniale, notamment pour transmettre son patrimoine immobilier.
8 - L'accès par de nouveaux associés au capital de la SCI peut être contrôlé
Les associés peuvent prévoir dans les statuts que toute cession ou donation de parts, même consentie au conjoint d'un associé, à un ascendant ou à un descendant, soit soumise à leur agrément.
9 - Les associés peuvent choisir le gérant pour assurer le bon fonctionnement de la SCI
La gestion du patrimoine de la société est assurée par le gérant, qui en est le représentant légal, sous contrôle de l'assemblée générale des associés. Le gérant peut être un tiers mais, dans la plupart des cas, il est choisi parmi les associés de la société. À ce titre, le gérant peut être nommé dans les statuts ou par une décision collective des associés de la société.
10 - La bonne gestion d'une SCI nécessite l'accomplissement d'un certain nombre de formalités
Comme pour toutes les sociétés, il convient d'avoir à l'esprit que le fonctionnement d'une SCI implique le respect d'un certain nombre de règles juridiques et comptables (tenue d'une comptabilité, publication des comptes, réunion d'assemblée générale annuelle pour approuver les comptes...).
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