Il est juridiquement possible de ne transmettre qu'une partie des droits de propriété attachés à un bien. Mais selon les objectifs recherchés, il sera préférable de transmettre tantôt l'usufruit, tantôt la nue-propriété.
Quelques conseils pour faire le bon choix.
Le démembrement de propriété
Le principe : Démembrer la propriété d'un bien meuble ou immeuble consiste à répartir entre des personnes différentes, l'usufruitier et le nu-propriétaire, les prérogatives attachées au droit de propriété. En pratique, l'usufruitier a le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les fruits de son exploitation. Le nu-propriétaire possède, quant à lui, le droit de disposer du bien.
Usufruit viager ... : L'usufruit viager est celui qui ne s'éteint qu'au décès de l'usufruitier. Le nu-propriétaire devient alors pleinement propriétaire du bien dont les droits avaient été répartis.
... ou à durée fixe ? Il est possible de donner l'usufruit d'un bien pour une durée fixe. Il s'agit alors d'une donation temporaire d'usufruit. À l'issue de la période, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété de son bien.
À noter. Si l'usufruitier décède avant le terme fixé, l'usufruit prend fin de façon anticipée.
Donner la nue-propriété ?
Des droits de donation sur une base réduite : Si le donateur donne la nue-propriété, il conserve la jouissance du bien donné et les éventuels revenus (dividendes, loyer, ...). Fiscalement, la donation de la nue-propriété n'est soumise aux droits de donation que sur une assiette réduite correspondant à la valeur du bien transmis. La valeur de l'usufruit est fixée forfaitairement à une fraction de la valeur de la propriété entière, d'après l'âge de l'usufruitier. À titre d'exemple, si l'usufruitier a entre 31 et 40 ans, l'usufruit est évalué à 70 % de la valeur du bien transmis. La nue-propriété est par conséquent évaluée à 30 % de cette même valeur.
À noter. En cas de donation d'usufruit à durée fixe, celui-ci est évalué à 23 % de la valeur de la pleine propriété pour chaque période de dix ans, sans pouvoir excéder la valeur de l'usufruit viager.
Un gain fiscal définitif à la clé : En effet, l'extinction naturelle de l'usufruit et la réunion des droits de la propriété entre les mains du nu-propriétaire n'entrainent aucun surcoût fiscal.
Une exception : Si le démembrement a été réalisé moins de trois mois avant le décès du donateur, le bien est réputé faire partie de la succession de l'usufruitier pour sa valeur de pleine propriété (CGI art. 751)
Conseil : La donation de la nue-propriété est à privilégier si l'objectif du donateur est la transmission de son patrimoine.
Donner l'usufruit ?
Moins d'impôts : Le donateur ne perçoit plus les revenus du bien dont l'usufruit a été donné. Il n'est donc plus redevable des impôts qui frappaient ces revenus (impôt sur le revenu, prélèvements sociaux). Si le donataire, bénéficiaire de la donation, est faiblement imposé, la charge fiscale sera ainsi optimisée.
Conseil : La donation de l'usufruit est à privilégier si l'objectif est la transmission de revenus. Vous pouvez ainsi aider un enfant qui poursuit ses études en lui donnant pour une durée fixe l'usufruit d'un bien locatif. De la sorte, vous pourrez ensuite récupérer l'usufruit et donc les revenus qui y sont attachés pour faire face, par exemple, à la baisse de revenus attendus lors de votre départ en retraite.
Attention aux requalifications ! Si la motivation n'est que fiscale, l'administration pourrait remettre en cause la donation par la procédure de répression des abus de droit. Le donateur doit veiller à ce que l'opération revêt également un intérêt autre que fiscal (aider un enfant en difficultés par exemple). Il faut également qu'il se dessaisisse réellement des fruits du bien en cause.
En résumé : Une donation devra porter sur la nue-propriété si l’optique est la transmission de patrimoine. Par contre, si l’objectif est la transmission de revenus, la donation devra alors porter sur l’usufruit. En faisant le bon choix, vous optimiserez le coût des droits de mutation, de l’impôt sur les revenus et des prélèvements sociaux !
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