Actualités Patrimoine Société civile immobilière : les pièges à éviter

La société civile immobilière (SCI) connaît un certain succès tant chez les particuliers que chez les professionnels. Un succès qui s'explique en partie par sa relative souplesse, permettant de répondre à différentes problématiques patrimoniales.

Pour autant, la SCI n'est pas toujours une solution miracle et peut même se révéler contre-productive si elle n'est pas employée correctement.

Voici un panorama des principaux pièges à éviter lorsque l'on décide de mettre en place une telle structure.

S’en remettre à des statuts types

La rédaction des statuts est une étape importante dans la constitution d'une société civile immobilière. C'est l'acte fondateur qui va permettre de déterminer les modalités de son fonctionnement. Pourtant, il n'est pas rare que des statuts types, trouvés sur Internet, soient utilisés. Des modèles génériques qui n'ont pas vocation à s’adapter à toutes les situations, et notamment aux opérations patrimoniales complexes.

Le recours à des statuts sur mesure est fortement conseillé car vous pourrez ainsi intégrer, par exemple, une clause d'agrément pour contrôler l'arrivée de nouveaux associés, délimiter strictement les conditions de nomination et les pouvoirs du gérant etc. Il est donc recommandé de faire appel à un professionnel pour rédiger un « contrat de société» conforme aux objectifs fixés par les associés.

Négliger la rédaction de l’objet social

La clause des statuts déterminant l'objet social de la SCI revêt une grande importance puisque c'est elle qui fixe la raison d'être de la société.

Rédigée de façon trop restrictive, elle peut vous empêcher de réaliser certaines opérations. Par exemple, si l'objet social vise l’acquisition et la détention d'un immeuble identifié, la SCI encourt la dissolution au moment de la revente du bien.

À l'inverse, rédigée de façon trop large, la clause peut vous faire perdre certains droits. Typiquement, en optant pour un objet social étendu tel que« acquérir, administrer et gérer des immeubles », la SCI sera considérée comme un acteur professionnel du marché et perdra ainsi le bénéfice du droit de rétractation réservé aux acquéreurs non professionnels d'immeubles à usage d'habitation.

Laisser la société civile immobilière « vivoter »

Bien qu'étant une simple structure destinée à loger une partie de votre patrimoine, la société civile immobilière est une société à part entière. Ce qui signifie qu'il faut respecter un certain formalisme lors de sa création mais aussi régulièrement tout au long de son existence.

Il convient donc, d'une part, de tenir une comptabilité et de déposer les différentes déclarations fiscales et, d'autre part, de convoquer chaque année au moins une assemblée générale. Sur ce dernier point, l'établissement d'une feuille de présence et d'un procès-verbal d'assemblée est essentiel pour prouver que ces formalités ont été effectuées. Des documents qui doivent par ailleurs être signés par l'ensemble des associés.

Et attention, s'exonérer de ces pratiques peut mettre en danger la viabilité de votre société. En effet, en cas de contentieux, l'administration fiscale n'hésitera pas à constater la fictivité de votre SCI, voire, dans certains cas, à considérer que vous avez constitué une SCI dans un but uniquement fiscal.

Réaliser des prestations de location meublée

L'objet social de votre société civile peut évidemment consister à louer un logement dans le but de dégager des revenus fonciers. Mais attention, si vous choisissez la formule de la location meublée, sachez que la société civile immobilière sera soumise d'office à l'impôt sur les sociétés. En effet, fiscalement parlant, la location meublée est considérée comme une activité commerciale. Ce qui conduit à la taxation des résultats de la société à hauteur de 33,33 % (et au taux réduit de 15 % dans la limite de 38 120 € de bénéfice imposable). Sachant que les dividendes que la société vous versera ensuite seront soumis à l’impôt sur le revenu selon votre taux marginal d’imposition. Un régime fiscal qui peut être pénalisant dans certains cas.

Loger sa résidence principale dans un SCI

Apporter sa résidence principale à une SCI peut être tentant. Mais cette solution est à écarter principalement pour les redevables de l'impôt de solidarité sur la fortune. En effet, ce transfert de propriété au profit de la société leur fait perdre le bénéfice de l'abattement de 30 % pouvant être pratiqué sur la valeur vénale du bien immobilier lors de l'évaluation de leur patrimoine au 1er janvier de l'année d'imposition concernée. En revanche, il est possible de pratiquer une décote de 10 % à 20 % sur la valeur des parts de la SCI (pour illiquidité des parts).

Autre inconvénient de cette formule, le droit au logement dont bénéficie automatiquement le conjoint survivant n'est plus disponible. Un droit qui, rappelons-le, lui confère la jouissance gratuite de son logement et du mobilier le garnissant pour une durée d'un an à compter du décès de son époux.

Créer une structure pour plusieurs biens

Souvent, une seule enveloppe juridique est créée afin d'y loger plusieurs biens immobiliers. Des biens qui peuvent d'ailleurs avoir des usages très différents (immeuble locatif, immeuble de bureaux, résidence principale, par exemple). Cette solution peut être pénalisante notamment en cas de vente. En effet, il peut être difficile de trouver un acheteur intéressé par l'ensemble des actifs. Mieux vaut créer une société par type de bien immobilier. Ce qui permet la mise en place d'une gestion individuelle et de procéder plus facilement à des arbitrages. Ce conseil est aussi valable dans le cadre d'une transmission. Là encore, il est plus simple d'attribuer une société civile immobilière par héritier que de partager des parts sociales, surtout dans un contexte familial tendu. Attention toutefois, le coût de constitution et de gestion des différentes structures est, en toute logique, plus élevé. En outre, cette formule demande un investissement en temps plus important.

Conclusion, la société civile immobilière est un outil efficace pour organiser son patrimoine, que ce soit dans l'optique de le valoriser ou de le transmettre. Cependant, seul un examen de vos objectifs par un professionnel vous permettra de déterminer si la mise en place d'une telle structure s'impose. Ce même professionnel pourra également vous aider à rédiger vos statuts et vous conseiller dans la gestion de votre société.

A retenir

L’ordre des opérations

Si vous avez un projet particulier à mettre en œuvre par le biais d’une société civile immobilière, sachez que vous devez être particulièrement attentif à l’ordre des opérations. Il est conseillé de réaliser son apport (bien immobilier, somme d’argent...) au moment de la constitution de la SCI. Cette simultanéité des opérations vous permet d’éviter le paiement de droits d’enregistrement.

Le passif social

Il ne faut pas oublier qu’en cas de mauvaise gestion, les associés d’une société civile immobilière répondent indéfiniment des dettes sociales. Cette responsabilité financière est toutefois proportionnelle à leur part dans le capital social.

Réaliser un investissement locatif

Les SCI peuvent également bénéficier des avantages fiscaux issus de certains dispositifs d’investissement immobilier tels que la réduction d’impôt « Pinel ». Mais attention, la société civile immobilière ne doit pas être soumise à l’impôt sur les sociétés.

Un avantage fiscal en moins

Dans le cadre de la liquidation des droits de succession, la valeur de la résidence principale du défunt fait l’objet d’un abattement de 20 %. Cet avantage fiscal est exclu lorsque le bien immobilier est détenu par une SCI.