Actualités Fiscales Comment choisir le régime fiscal de sa SCI ?

Adopter la bonne option fiscale se révèle essentiel pour gérer au mieux votre SCI.

Une société civile immobilière (SCI) est une forme de société qui a pour objet de permettre l'acquisition, la conservation et, en général, la location de biens immobiliers.

Toutefois, une interrogation se pose au moment de la création d'une SCI : celle du choix de l'option fiscale, impôt sur le revenu (IR) ou impôt sur les sociétés (IS). Les conséquences financières résultant de ce choix étant très différentes.

Choisir le régime fiscal de sa SCI

Par défaut, la SCI relève du régime fiscal des sociétés de personnes, dont les résultats sont en principe imposés à l'IR. L'imposition étant réalisée, pour la totalité du résultat, entre les mains des associés, en fonction des droits qu'ils possèdent dans la société.

Mais ce régime d'imposition n'est pas obligatoire. En effet, les associés peuvent, s'ils le souhaitent, soumettre les résultats de la SCI à l'IS. Cette option étant ouverte aussi bien à la création que pendant la vie de la société.

Attention toutefois : opter pour l'IS pendant la vie de la SCI entraîne les conséquences fiscales d'une cessation d'entreprise et donne lieu, en principe, à une imposition immédiate du résultat non encore imposé, des bénéfices en sursis d'imposition et des plus-values latentes sur les éléments de l'actif immobilisé.

De plus, ce changement de régime fiscal rend exigible un droit spécial de mutation sur les apports purs et simples effectués à la SCI par des personnes non soumises à l'IS. Ce droit est perçu sur la valeur vénale des biens à la date du changement de régime.

Exceptionnellement, ce régime s'impose lorsque la société se met à exercer une activité commerciale, comme peut l'être la location d'un logement meublé.

Il faut savoir également qu'une fois exercée, l'option est irrévocable ! Il n'est alors plus possible de basculer de l'IS vers l'IR.

Les différences entre SCI IR et IS

Les revenus tirés de la location

Le traitement fiscal des revenus tirés de la location des biens immobiliers est radicalement différent selon que l'on se trouve dans une SCI soumise à l'IR ou à l'IS.

Lorsque la SCI est soumise à l'IR, les associés voient leur quote-part de résultat imposée à l'IR dans la catégorie des revenus fonciers, et ce même s'ils n'ont pas été effectivement appréhendés. Revenus soumis également aux prélèvements sociaux, dont le taux est fixé à 15,5 %.

Ce régime réel d'imposition s'applique dès lors, en principe, que les revenus bruts fonciers excèdent 15 000 €. Il permet notamment de déduire des loyers le montant des charges réelles (exemples : les travaux de réparation et d'entretien, les provisions pour charges de copropriété, les primes d'assurance, les intérêts d'emprunt, etc.).

Si les revenus bruts fonciers n'excèdent pas 15 000 € au titre de l'année d'imposition, s'applique alors, sous certaines conditions, le régime du micro-foncier.

Dans ce cas, l'administration fiscale applique un abattement forfaitaire automatique de 30 % représentatif des charges. Étant précisé que si les charges déductibles dépassent ce montant, les associés ont tout intérêt à user de leur faculté d'option pour le régime réel.

De fait, le régime de transparence fiscale des sociétés de personnes peut s'avérer pénalisant lorsque le taux marginal d'imposition de l'associé est élevé.

Lorsque l'option pour l'IS a été retenue, c'est la société qui est taxée sur son résultat au taux de 25 % (et au taux réduit de 15 % dans la limite de 42 500 € de bénéfice imposable).

Les associés n'étant soumis à l'IR que lorsqu'ils perçoivent des dividendes.

L'avantage ici est que les associés peuvent décider de capitaliser le résultat en réserve et ainsi différer la taxation au moment de la distribution des résultats et/ou des réserves. Un bon moyen de satisfaire une politique de réinvestissement sans pression fiscale immédiate.

Cette option permet également à la société de bénéficier de régimes exclusivement réservés aux sociétés IS tels que l'intégration fiscale.

Les plus-values

Lorsque la société cède un bien immobilier, la plus-value engendre une imposition. Cette imposition variant, là aussi, selon le régime fiscal de la société.

Pour les SCI à l'IR, la plus-value est imposable selon le régime des plus-values immobilières des particuliers. Elle est déterminée à partir du prix d'acquisition de l'immeuble par la société. La plus-value est imposée au taux forfaitaire de 19 % auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %, soit une imposition globale de 36,2 %. En revanche, la plus-value bénéficie d'un abattement pour durée de détention, qui conduit à son exonération totale au bout de 22 ans.

Comptez 30 ans pour l'exonération totale des prélèvements sociaux.

En ce qui concerne la plus-value réalisée dans une SCI à l'IS, le régime qui s'applique est celui des plus-values professionnelles. Cette plus-value est taxée au taux de droit commun (15 % puis 25 %). La plus-value est calculée par la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition minoré des amortissements réalisés mais sans pouvoir prétendre à l'abattement pour durée de détention. L'option peut donc être pénalisante lorsque l'associé détient ses parts depuis plusieurs années.

L'option à l'IS modifie également le régime d'imposition des plus-values de cession des parts de la SCI par les associés. Au régime des plus-values privées immobilières est substitué le régime des plus-values de cession de droits sociaux. Là aussi, l'option peut être handicapante selon le nombre d'années de détention des parts par l'associé car il ne bénéficie plus du même rythme ni du même niveau d'abattement.

C'est pour toutes ces raisons qu'intéresser un acquéreur pour des parts de SCI à l'IS reste rare !

SCI et avantages fiscaux

Les SCI peuvent également bénéficier des avantages fiscaux issus de certains dispositifs d'investissement immobilier tels que la réduction d'impôt « Pinel ».

Mais attention, pour cela, la SCI ne doit pas être soumise à l'IS. Un élément à prendre évidemment en considération !

Amortissement

Seule l'option à l'IS permet d'amortir l'immeuble détenu au sein de la SCI. L'amortissement vient alors réduire le résultat fiscal.

Peuvent être amortis le prix d'achat d'un immeuble, tout comme les travaux qui ont pu être réalisés.

En clair, la SCI soumise à l'IS coûte fiscalement moins cher pendant toute la durée de l'amortissement et permet de soulager la trésorerie.

Pour quel régime fiscal opter ?

Grâce à ce bref tour d'horizon de la fiscalité des SCI, on constate que le choix de l'option fiscale peut avoir des conséquences financières très différentes.

Si la SCI à l'IS est un outil intéressant pour se constituer et accumuler un patrimoine, elle l'est beaucoup moins en cas de cession d'actifs (comme des parts sociales ou des biens immobiliers).

L'option à l'IS est donc à privilégier si les biens sont destinés à rester au sein de la famille ou à constituer un « pôle immobilier ».

À l'inverse, une SCI soumise à l'IR est financièrement et fiscalement moins intéressante.

Cependant, ce régime d'imposition peut se révéler plus avantageux, notamment en cas de cession (exonération des plus-values immobilières grâce à l'abattement pour durée de détention).

L'option à l'IR est donc recommandée pour des projets plus « modestes » et dans lesquels il existe notamment de fortes perspectives de plus-values.

Enfin, si votre projet implique des locations meublées, la SCI devra obligatoirement opter pour l'IS. Le choix du régime fiscal doit donc prendre en compte les spécificités de votre projet immobilier et les objectifs patrimoniaux de chacun des associés.

Alors quel régime fiscal choisir ? La réponse diffère selon vos objectifs patrimoniaux, la situation personnelle de chacun des associés composant la SCI et l'importance de votre patrimoine.